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Imposto sobre venda de bens Imóveis Luxemburgo

Sabia que, se vender um imóvel no Luxemburgo está sujeito a algumas obrigações fiscais? Sim, é verdade, no entanto, não funciona como em Portugal.

Quem está obrigado a esta declaração perante a Administração das Contribuições Diretas?

  • Residentes no Luxemburgo que vendem um imóvel quer seja no Luxemburgo, quer seja no estrangeiro;
  • Não residentes no Luxemburgo, mas que vendem um imóvel dentro do território luxemburguês;
  • Não residentes no Luxemburgo, mas que optaram por serem considerados como contribuintes residentes ao Luxemburgo que vendem imóveis situado no Luxemburgo ou no estrangeiro;

Pessoas não residentes no Luxemburgo, mas que optam por serem considerados, fiscalmente, como residentes é o caso de contribuintes que moram na fronteira do Luxemburgo e trabalham no Luxemburgo. Existem, nestes casos, convenções especiais para que estes contribuintes, embora não residentes fiscais do Luxemburgo, possam ser assimilados como tal.

Que tipo de rendimentos provenientes da venda de um imóvel estão submissos à declaração?

Todos aqueles que provêm do património privado do contribuinte!

O que é que vai diferenciar o cálculo do valor do imposto sobre esta venda?

  • O bem faz parte do seu património há menos de 2 anos?
  • O bem faz parte do seu património há mais de 2 anos?
  • O bem vendido foi a sua residência principal?

Embora a declaração da venda seja SEMPRE de submissão obrigatória a partir do modelo 700 e anexo ao modelo 100 no ano seguinte ao rendimento obtido com a venda, existe uma isenção de imposto para o caso da venda do imóvel ter sido a sua residência principal?

É considerada parte constituinte da residência principal todas as dependências normais da estrutura e do terreno que faz parte do imóvel.

A residência do contribuinte é considerada como principal quando esta é ocupada pelo contribuinte no momento da venda ou que o ato tenha lugar, no máximo, a 31 de dezembro do ano em que a alteração de residência tenha sido feita.

ex. Imagine que regressou a Portugal no dia 30/07/2022, mas que a venda do seu imóvel no Luxemburgo só se realizou em notário no dia 30/11/2022. Mesmo que não tenha habitado realmente, nesta residência, nos 4 meses anteriores à venda, a residência será considerada como principal uma vez que a venda teve lugar antes do fim do ano civil.

Para ser considerada residência principal, será ainda necessário cumprir das seguintes condições:

  • O contribuinte ocupou esta residência no seguimento da aquisição da mesma;
  • O contribuinte ocupou esta residência pelo menos nos 5 anos anteriores à venda ou troca;
  • A venda ou troca tenha sido realizada por motivos de ordem familiar ou profissional do contribuinte, cônjuge ou parceiro;

Poderá ainda ser considerada como habitação principal, um imóvel não ocupado após o 31 de dezembro que proporciona a mudança de residência se as 3 condições seguintes são preenchidas cumulativamente:

  1. O contribuinte ocupou esta residência no seguimento da aquisição da mesma;
  2. O contribuinte não é proprietário de um outro imóvel;
  3. O abandono da residência tenha sido realizada por motivos de ordem familiar ou profissional do contribuinte, cônjuge ou parceiro.

Quando não existe isenção de imposto a pagar, como é que o mesmo é calculado?

  • Se o imóvel, não isento do imposto, faz parte do seu património há menos de 2 anos existe um imposto sobre o rendimento que se chama “bénéfice de spéculation” que é imposto com taxas progressivas ordinárias. Dependendo do nível dos rendimentos anuais do contribuinte e do agregado sujeitos a imposto, esta taxa sobre os rendimentos poderá ir até um máximo de 42%.

Existem despesas que podem reduzir o imposto a pagar?

Sim: todas as despesas que tenham levado ao estado final do imóvel (obras, materiais comprados e instalados neste imóvel, …); despesas ligadas à venda (fatura de agência imobiliária, …)

Ex. Imóvel secundário comprado por um casal em 2020 e vendido em 2021.

Compra 2020: 500.000,00€

Venda 2021: 800.000,00€

Gastos em obras: 60.000,00€

Gastos de agência: 30.000,00€

800.000,00 – 500.000,00 – 60.000,00 – 30.000,00

O benefício de especulação é de 210.000,00€ a preencher no modelo 700 e a reportar para as células 1105 a 1108 do modelo 100.

  • Se o imóvel, não isento do imposto, faz parte do seu património há mais de 2 anos, existe um imposto sobre o rendimento que se chama “plus value de cession” que é um imposto que atualmente é taxado a um máximo de 21% (a média da taxa sobre os rendimentos global).

Existem despesas que podem reduzir o imposto a pagar?

Sim: 50.000,00€ (100.000,00€ se casal ou parceiros que declaram os seus impostos coletivamente);despesas ligadas à venda ou aquisição do imóvel (despesas de agência imobiliária, …)

Ex. Imóvel secundário comprado por um casal em 2015 e vendido em 2021.

Compra 2015: 500.000,00€

Venda 2021: 800.000,00€

Gastos de agência: 30.000,00€

800.000,00 – (500.000,00 X 1,04 coeficiente val. Moeda 2015) – 30.000,00 – 100.000,00

A mais valia apurada é de 150.000,00€

Se em vez de um benefício existir uma perda?

A lógica podia levar-nos a pensar que a perda poderia ser compensada com as outras categorias de rendimentos submissos a impostos, no entanto, isso não acontece;

Se a venda do imóvel é situada no estrangeiro e residir no Luxemburgo!?

Tal como os rendimentos mundiais, o rendimento de vendas imobiliárias em outros países está sujeito a declaração no país de residência fiscal. Assim, se é residente no Luxemburgo e vendeu um bem num outro país deve declarar esse rendimento na sua declaração de impostos anual! O modelo 700 deverá ser preenchido e reportado ao modelo 100 como rendimento isento ou não isento aos rendimentos tributados no Luxembourg. Neste caso, em princípio, o valor a apurar será para ter em conta a taxa global a ser determinada sobre os rendimentos do Luxemburgo e não para uma dupla tributação prevista em várias convenções.

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