Um crédito habitação, nos termos utilizados em Portugal, é um crédito hipotecário de longo prazo, especificamente destinado à aquisição, construção e realização de obras de conservação de habitação. Isto significa que o banco empresta uma determinada quantia tendo como garantia do bom pagamento das prestações, a hipoteca sobre o próprio imóvel. Podem acrescer outras garantias, designadamente a fiança, o penhor financeiro ou mesmo outro imóvel, do próprio ou de pessoa terceira. Desta forma, o risco para o banco é bastante reduzido, pois na eventualidade do cliente não honrar o compromisso com o banco, este pode executar a hipoteca, ou seja, o banco pode reclamar para si a propriedade do imóvel ou forçar a venda judicial do mesmo. É claro que nenhum banco deseja ser proprietário de imóveis por esta via e existem inclusivé limites legais à percentagem de imóveis no Balanço dos bancos, razão pela qual ocorrem inúmeros procedimentos para a regularização antes de qualquer execução.
O facto de o banco ter uma garantia real, o imóvel, assume uma elevada importância, pois é esta característica que permite que o risco para o banco seja muito baixo e, em consequência, as taxas de juro que se aplicam a este tipo de empréstimos possam ser bastante baixas, sobretudo nos dias de hoje. Também porque, em função da força da garantia prestada, os bancos podem registar menores imparidades no crédito concedido, fazendo com que o custo do capital emprestado seja mais baixo e usando essa redução de custos em benefício do cliente. É também a existência de uma garantia real – o imóvel – que permite que este tipo de financiamento tenham um prazo tão longo, pois um imóvel é um ativo que, em princípio, terá uma elevada capacidade de conservar o seu valor ao longo dos anos, o que mais uma vez é uma segurança para o banco.
Portanto, assumindo que o crédito habitação é um negócio interessante para o banco e que este tipo de crédito permite à generalidade das pessoas adquirirem um imóvel, que condições terão de ser reunidas para se poder contrair um crédito habitação?
Pois bem, existem algumas regras genéricas a ter em conta, que inclusive se encontram regulamentadas pelo Banco de Portugal:
- Montante de financiamento até 90% do valor do imóvel para habitação própria e permanente e 80% para habitação secundária (férias ou arrendamento/investimento);
- Taxa de esforço máxima até 50% do rendimento médio líquido mensal, ou seja, as prestações do crédito (somadas a outras prestações de créditos ou compromissos de carácter regular já existentes) não devem ser superiores a 50% do salário líquido médio do agregado familiar. Neste ponto a análise é sempre casuística, pois naturalmente 50% de um rendimento mensal de €5.000 é visto de forma diferente de um rendimento de €1.000.
- Prazo máximo do crédito com um limite de até aos 75 anos de idade do mais velho dos proponentes.
Estas não são regras completamente rígidas, pois poderão existir algumas exceções, mas são a prática comum que se encontram na maioria dos bancos em Portugal. Quanto a este ponto, de referir ainda que para atestar o cumprimento destes requisitos serão necessários um conjunto de documentos sobre a situação financeira do cliente, assim como documentos referentes ao imóvel que irá ser hipotecado.
Artigo da autoria de:
David Paula – Consultor Financeiro
