Como é sabido da emigração portuguesa há vários anos que existia uma discriminação na tributação das mais valias imobiliárias dos não residentes.
Isto porque a tributação da mais-valia imobiliária de um residente e a a tributação da mais-valia imobiliária de um não residente eram diferentes, mesmo que tivessem vendido o mesmo imóvel, e pelo mesmo valor.
Mas nem sempre foi assim.
Em bom rigor, quando em 1989 entrou em vigor o código do IRS (CIRS) não existia nenhum tipo de discriminação entre residentes e não residentes. Em ambos os casos só eram tributados 50% do saldo da mais-valia imobiliária.
No entanto, com o Orçamento de Estado de 2002 foi introduzida a discriminação, ao prever que os residentes só eram tributados em 50% do saldo da mais-valia, enquanto os não residentes eram tributados em 100% do saldo da mais-valia.
Ora, de acordo com as regras da União Europeia (nomeadamente através da assinatura do Tratado de Maastricht em 1992, um dos princípios base da União era exatamente o da não discriminação entre os residentes dos diferentes Estados Membro.
O que é certo, e que após 2002 a discriminação passou a ser uma realidade.
Esta discriminação foi alvo de várias reclamações junto da Autoridade Tributária (AT) e nessa sequência foram vários os casos que chegaram ao Tribunal de Justiça da União Europeia (TJUE).
Os mais conhecidos são o Acórdão Hollman (2007) e o Acordão MK (2021).
No período entre estes dois acórdãos, mais precisamente com o Orçamento de Estado de 2007, foi aprovado um regime subsidiário que permitia aos residentes da UE optarem por uma tributação mais semelhante às dos residentes em Portugal. No entanto, esse regime não teve grande aceitação, e continuava a ser discriminatório.
Por isso, e após muita pressão, o Orçamento de Estado de 2023 terminou definitivamente com a discriminação.
Assim sendo, desde 1 de Janeiro de 2023, as vendas imobiliárias feitas por não residentes em Portugal, passam a ser tributadas apenas sobre 50% do saldo de mais valias.
Desta forma termina a discriminação.
No entanto, com o fim da discriminação termina também a taxa de tributação autónoma de 28%, pois o saldo das mais valias imobiliárias passa a ser tributado apenas sobre 50% mas de acordo com os escalões progressivos do IRS.
E perguntam-me agora: então, mas de que forma é que então os não residentes vão saber qual o escalão a que vão estar sujeitos?
Pois bem, esta nova forma de tributar passa a obrigar que os não residentes declarem em Portugal todos os rendimentos que tenham, para que dessa forma se perceba qual o escalão a que pertencem.
Depois apenas os 50% do saldo das mais valias será tributado a essa taxa.
Mas para que a taxa seja apurada a AT ficará a conhecer todos os rendimentos dos contribuintes não residentes.
Vamos dar dois exemplos, para que seja mais fácil perceber.
Um casal de emigrantes residente na Suíça que venda um imóvel em 2023 e que obtenha um saldo de mais-valia de 27.995€ irá ser tributado sobre 50% desse saldo de mais valia, mas para apurar a taxa será precisar declarar os seus salários da Suíça. Se este casal em 2023 tiver rendimentos de trabalho de 120.000€, o rendimento global para apuramento da taxa aplicável é de 133.997,50€.
De acordo com os escalões de IRS para este rendimento este casal iria ficar sujeito a uma taxa de 45% de IRS. Assim sendo, sobre os 50% do saldo da mais-valia, este casal irá pagar 45% de IRS, ou seja, irá pagar cerca de 6.300€ de IRS.
Se pelo contrário, a mudança da lei tivesse previsto que se pague apenas IRS sobre 50% do saldo de mais-valia, mas à taxa fixa de 28% (como existia até 2022), este casal iria pagar cerca de 3.900€ de IRS.
Digam-me agora vocês: é uma boa notícia? Ou será afinal apenas um presente envenenado?
Por fim, importa ainda salientar que todos os não residentes que venderam imóveis em Portugal entre 2019 e 2022 devem informar-se, pois têm formas de serem tributados apenas sobre 50% do saldo de mais valias, e não sobe 100% do saldo de mais valias.
Principalmente, porque com a entrada em vigor do Orçamento de Estado de 2023 esta nova regra apenas se vai aplicar às vendas imobiliárias feitas após 1 de janeiro de 2023. O que significa que as vendas imobiliárias feitas em 2022 serão tributadas sobre 100% do saldo de mais valias, e por isso os contribuintes devem reclamar e fazer valer os seus direitos.
Se tem dúvidas ou gostava de saber mais sobre este tema, no Balcão do Emigrante temos um departamento fiscal ao dispor para analisar consigo o seu caso.
26 respostas
Bom dia
Comprei um apartamento em 2018 por 87.000€ e vendi em 20/08/2022 por 126.000€ no dia 5 /09/2023 mudei a minha morada fiscale de França para Portugal
A minha questão é, será que vou pagar 100% da mais valia o então 50% .Caso tenha que pagar 100% o que tenho que fazer
Muito obrigado
Neste caso teve 38.130€ de Mais Valias (sem considerar possíveis despesas) e é sobre este valor que será tributado a 28%, ou seja, a 100% das Mais Valias. O Balcão do Emigrante pode auxiliá-lo na entrega da declaração de IRS (se ainda não submetido) e redução do imposto a pagar em até 50%. Pode ver os nossos contatos aqui.
Esta imformação foi muito util.
Comfesso que não entendia nada sobre as mais valias.
E por falta de conhecimento recebi uma fatura no valor de quase 15mil euros de mais valias e fiquei sem chão.
Hoje em dia procuro me imformar mais sobre os pagamentos ao fisco.
Desde ja o meu muito obrigado pela posiblidade de podermos ter o conhecimento de algo aparentemente tão banal mas, que nos troca a vida quando recebemos a fatura sem bem entender o porquê do valor em causa.
Se pagou o valor de 15 mil euros entre 2020 e 2022, e não fez o processo de recuperação dessas Mais Valias, o Balcão do Emigrante pode lhe auxiliar a recuperar até 50% do valor pago. Pode ver os nossos contatos aqui.
O governo Portugues não tem nada de saber o que ganham as pessoas que vivem no estrangeiro, nem se basear nisso para aplicar as taxas .. este balcao nao esta a ajudar nada
A Lei obriga a declarar todos os tipos de rendimentos, sejam eles nacionais ou estrangeiros, à entidade correspondente ao nosso domicílio fiscal.
O Balcão dp Emiogrante é uma instituição privada e por isso totalmente independente e alheia às organizações oficiais portuguesas. O nosso apoio foca-se na análise da forma mais vantajosa para tratar dos seus assuntos.
A nossa equipa especialista pode apoiar a sua jornada, agende aqui a sua reunião.
Boa tarde, tentaram contactar conmigo por uma consulta que fiz acerca das mais-valias que paguei pela venda da minha casa em Portugal. Por favor boltem a ligar-me o meu contacto de Espanha é +34680533094
Claro que sim, será contactado.
Preciso de algumas informações, é possível ajudarem me?
Sobre as mais valias e venda de imóveis em Portugal.
Olá Madalena,
Claro que sim, envie a sua questão para b-emigrante.com/contactos.
Boa tarde, estou a residir na frança desde 2012 como residência fiscal, tinha um apartamento que tinha comprado por 104 mil em 2005 em Aveiro, entretanto vendi em 2013 por 158 mil, paguei o resto ao banco da hipoteca no valor de 80 mil, se estou certo vou ter de declarar o irs da venda, e terei de pagar 50% de mais-valias do que me sobrou? mais irs do lucro anual? parece que estão a meter a mão no bolso das pessoas…
obrigado
Teoricamente se o imóvel foi vendido em 2013 e até hoje não o declarou, e não tendo sido notificado pela Autoridade Tributária nos últimos 5 anos, pode o assunto ter caído em “esquecimento” por parte da Autoridade Tributária.
De toda forma, se entregar do IRS, terá que pagar sobre 100% das Mais Valias e pode reclamar 50% do valor cobrado pelas Finanças. Isto porque se a venda aconteceu antes de 2023, aplica-se a anterior regrar das Mais Valias.
Preciso de algumas informações sobre as mais valias da venda de um imóvel em Portugal ,é possível ajudarem me?
Olá Virgílio,
Sim envie-nos a sua questão através de b-emigrante.com/contactos
Bon dia
Vendi um apartamento
En setembro 2022 sera
que à nova lei tambem e para min
Olá Céu,
Se vendeu imóvel em Portugal até 31/12/2022 e teve Mais Valias, ficou sujeita a pagar 28% sobre 100% das Mais Valias e pode recuperar até 50% do imposto pago.
A nova lei se aplica para vendas de imóvel em Portugal a partir de 01/01/2023, neste caso diretamente tributado sobre 50% das Mais Valias, porém a ter de indicar o total de rendimentos obtidos no estrangeiro no mesmo ano da venda do imóvel, para que se possa informar a taxa de IRS aplicável, essa taxa pode chegar até 48%, dependendo do total de rendimentos informados.
Não existe em agendar a sua consulta, aqui.
Boa tarde queria saber se podia com as mais valias da casa que eu vou vender pagar o crédito da minha filha que tem de uma casa permanente em França ?
Olá Alfredo,
Segundo o que nos diz, não será possível amortizar em créditos feitos fora de Portugal. Em concreto:
A lei em vigor desde 06/10/2023 do Programa Mais Habitação define que contribuintes residentes e não residentes que fizeram ou façam a venda da habitação secundária em Portugal entre
, podem utilizar o valor das Mais Valias para amortizar crédito de habitação própria permanente (do titular, filhos ou netos), desde que esta amortização ocorra para empréstimos realizados em Portugal.
A amortização tem de ser feita em até 3 meses da data da venda do imóvel.
Para os casos de vendas realizadas antes da data de vigor da lei (06/10/2023), o prazo contou-se desde 07/10/2023 e até início de janeiro de 2024.
Se tiver mais dúvidas sobre fiscalidade não exite em agendar a sua consulta.
Boa tarde vendi uma moradia em Novembro de 2023 e tenho 150 000 euros de mais valias.
Podem informar-me se tenho que pagar sobre 100% das mais valias?
Agradeço a vossa atenção.
Olá Maria,
Para vendas de imóveis a partir do dia 1/01/2023, são tributados sobre os 50% das mais valias. Para apurar a taxa aplicável a essa metade das mais valias, precisamos de saber o rendimento anual (ex: Salário, pensão etc) e somar com metade das mais valias para apenas saber qual o escalão e a respetiva taxa aplicável sobre 50% das mais valias.
Nota para não residentes: Não declaramos os rendimentos obtidos no estrangeiro, apenas os usamos para saber qual a taxa aplicável.
Agende a sua marcação com uma equipa especializada em assuntos da emigração.
Boa tarde, se a morada fiscal é no UK, essa tributação também se aplica?
Olá Raquel,
A recuperação das mais valias é possível para todos que eram NÃO RESIDENTES na altura da venda do imóvel. É preciso, no entanto, analisar o prazo.
Quem vendeu imóveis a partir do dia 1 de Janeiro 2023, já não tem nada a recuperar pois o cálculo do imposto a pagar sobre a venda é igual tanto para residentes como para não residentes.
Agende a sua marcação com uma equipa especializada em assuntos da emigração.
Olá boa tarde comprei um apartamento em 2012 e vendi em 2017 tive um beneficio de 30000-Euros a uma possibilidade de recuperar slgum retorno das mais valias.
Muito obrigado
Manuel Lopes
Olá Manuel,
A resposta é não, não poderá recuperar, pois tinha 3 anos após a liquidação do IRS para reclamar e recuperar as mais valias. Isto supondo que vendeu em 2017 e declarou em 2018, tendo dessa forma até 2021 para recuperar.
Agende a sua marcação com uma equipa especializada em assuntos da emigração.
Bom dia vendi uma apartamento e tenho mais valias pois como não residente não posso segundo me disseram reutilizar o dinheiro da mais valia para comprar outra coisa. Pois logo a seguir comprei um terreno e agora não sei o que devo exatamente declarar pois mêsmo estando em invalidez em França terei de declarar o que recebo cá segurança social aqui?
Pois se for a declarar em Portugal automaticamente irei pagar impostos pois eles não aceitam o modo de cálculo Procurei em tabelas que diz que moro só e que estou em invalidez mas a tabela é mais baixa do que o que eu ganho
Ou seja em França não pago impostos mas em Portugal iria logo para o escalão de uma pessoa normal pois em Portugal estão se marimbando isso
a Venda realizada em abril 2024 e compra terreno em junho 2024
Olá Manuel,
A isenção de pagamento das mais valias por reinvestimento noutro imóvel não se aplica a não residentes. Apenas a residentes e para Habitação própria e permanente.
A venda de um imóvel tem de ser obrigatoriamente declarado no IRS em Portugal.
Quanto ao ato da compra, não é sujeito a tributação no IRS, sendo apenas no momento da venda.
Acontece que para as vendas depois do dia 1 de Janeiro 2023, é obrigatório informar o rendimento anual obtido no estrangeiro. Neste caso, sim tem de informar o valor anual da pensão. Com esse valor de rendimento anual obtido no estrangeiro, mais a metade correspondente às mais valias da venda, é apurado o escalão e a respetiva taxa.
É verdade que comparando os rendimentos do estrangeiro, deverá chegar a um escalão mais elevado.
Agende a sua consulta com a nossa equipa especializada em assuntos da emigração.